Particularidades del Contrato de Compraventa de Bienes Raices en Chile.
En el derecho chileno, según la teoría tradicional seguida por nuestro Código Civil y recogida en los fuentes, para adquirir o transmitir derechos reales, además del contrato o acto constitutivo (el título), es necesario otro requisito, un modo de adquirir.
El contrato de compraventa es un título traslaticio de dominio. Esto significa que es el antecedente jurídico que justifica la posterior transferencia del dominio.
Aquí radica una particularidad fundamental de nuestro sistema legal, a diferencia de otros como el francés: del contrato de compraventa solo nacen derechos personales y jamás derechos reales. La compraventa perfeccionada genera para el comprador un derecho personal a exigir al vendedor la tradición de la cosa. No lo convierte directamente en dueño. Esto significa que si compras algo, como una casa o un auto, debes firmar un contrato de compraventa pero esto no le convierte automáticamente en dueño, sino que simplemente le da el derecho de exigir que el vendedor le entregue la propiedad de forma legal. Sin esta entrega oficial (tradición), el comprador no es dueño real de la propiedad.
Diferencias entre la compraventa de Bienes Raices y la compraventa de bienes muebles en Chile
La diferencia clave entre el contrato de compraventa de bienes raíces y otros contratos de compraventa se manifiesta en dos aspectos principales:
- Solemnidad del Contrato: La compraventa de bienes raíces es un contrato solemne, que debe realizarse por escritura pública. Esto contrasta con la compraventa de bienes muebles, que por regla general es consensual, perfeccionándose por el solo consentimiento.
- Modo de Adquirir el Dominio (Tradición): Dado que el contrato de compraventa por sí solo no transfiere el dominio, para que el comprador de un bien raíz llegue a ser dueño, es necesario que el vendedor realice la tradición a favor del comprador. La forma en que se efectúa la tradición difiere según el tipo de bien.
- Para los bienes muebles, la tradición se realiza por la entrega material o simbólica.
- Para los bienes raíces, la tradición del dominio y de la mayoría de los derechos reales constituidos sobre ellos (como usufructo, uso, habitación, censo, hipoteca, derecho real de conservación) se efectúa por la inscripción del título (la escritura pública de compraventa) en el Registro del Conservador de Bienes Raíces.
Esta inscripción en el Conservador de Bienes Raíces no es solo el modo de adquirir, sino que también cumple múltiples funciones importantes para los bienes raíces, que la diferencian de la simple entrega de muebles:
- Es requisito, prueba y garantía del derecho real (en el caso del derecho real de conservación).
- Sirve para dar publicidad a la transferencia o constitución de derechos reales, permitiendo conocer la historia de propietarios o poseedores.
- Es la forma de entrar en posesión de los bienes inmuebles (posesión inscrita). La inscripción prueba la posesión, aunque no garantiza el dominio.
- Permite que ciertos actos jurídicos, como la enajenación o gravamen, sean oponibles a terceros.
- Determina el orden de pago de acreedores preferentes, como los hipotecarios.
En resumen, las particularidades especiales de la compraventa de bienes raíces, que la distinguen de otros contratos de compraventa, son:
- Su carácter solemne, que exige escritura pública.
- El hecho de que, por sí sola, no transfiere el dominio, generando solo un derecho personal.
- La necesidad de un modo de adquirir posterior, que para los bienes raíces es la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces.
- La importancia y funciones adicionales de la inscripción (publicidad, prueba de posesión, oponibilidad, etc.).
Este sistema de título y modo, con la solemnidad y la inscripción como particularidades para los bienes raíces, protege a terceros y organiza el sistema registral. La clara distinción entre el contrato (título) y la tradición (modo mediante inscripción) se visualiza nítidamente en la compraventa de inmuebles. La venta de cosa ajena es válida en Chile precisamente porque el contrato solo genera derechos personales, no transfiriendo el dominio inmediatamente.
