Regularizacion de la pequeña Propiedad Raiz

La regularización de la pequeña propiedad raíz se refiere al sistema de saneamiento del dominio establecido por el Decreto Ley Nº 2.695 de 1979, modificado posteriormente por las Leyes Nº 18.148 y Nº 18.866. Este decreto ley tiene como objetivo fijar normas para regularizar la posesión material de las pequeñas propiedades raíces, urbanas o rurales, cuando el poseedor material carece de título inscrito o tiene uno imperfecto .

Los principales objetivos de este sistema, según las fuentes, son:

• Facilitar el acceso a créditos bancarios que puedan ser garantizados con hipotecas sobre los inmuebles, cuyos títulos serán reparados .
• Servir como paso previo a la elaboración de planes de desarrollo, asistencia técnica o crediticia, especialmente en el caso de la pequeña propiedad agrícola.
• Buscar atacar e impedir el minifundio .
• Proporcionar una solución eficaz a un problema que la legislación anterior no lograba resolver, facultando a la autoridad administrativa (Ministerio de Bienes Nacionales) para ordenar la inscripción a nombre de los poseedores materiales que cumplan los requisitos.

Procedimiento de Regularización:

El procedimiento se inicia con la presentación de una solicitud ante el Ministerio de Bienes Nacionales (o la Dirección de Tierras y Bienes Nacionales) por parte del poseedor material que busca regularizar su situación. La ley señala que la intervención judicial es subsidiaria y ocurre exclusivamente si se formula una legítima oposición a la solicitud o para garantizar los derechos de terceros.

La tramitación administrativa sigue varios pasos:

1. El Ministerio de Bienes Nacionales admite a tramitación la solicitud, previo informe jurídico, si considera que la regularización por otros procedimientos legales es difícil u onerosa.
2. Se oficia al Servicio de Impuestos Internos para obtener información sobre el supuesto propietario del inmueble, incluyendo su nombre, RUT y domicilio .
3. Si se trata de una persona natural, se oficia al Servicio de Registro Civil e Identificación y al Servicio Electoral para conocer su último domicilio o si ha fallecido.
4. Se notifica la solicitud al supuesto propietario mediante carta certificada, adjuntando una copia íntegra de la misma.
5. Tras cumplir los trámites anteriores o si los organismos no proporcionan información en los plazos, el personal técnico del Ministerio verifica en terreno el cumplimiento de los requisitos y reúne los datos necesarios para individualizar el inmueble, pudiendo levantar un plano si los deslindes no son suficientes. Se deja constancia de la visita en la unidad de Carabineros más cercana .
6. Previo informe jurídico, el Ministerio se pronuncia denegando o aceptando la solicitud. En caso de rechazo, el interesado puede recurrir al Subsecretario de Bienes Nacionales, quien resuelve sin ulterior recurso.
7. Si la solicitud es aceptada, la resolución ordena una serie de medidas de publicidad:
   • Publicación dos veces en un diario o periódico de mayor circulación en la región o comuna.
   • Fijación de carteles durante 15 días en lugares públicos determinados por el Ministerio y en el frontis de la propiedad.
   • Comunicación mediante mensaje radial en zonas de difícil acceso . Los avisos y carteles deben contener datos extractados de la resolución, la individualización del peticionario, la ubicación y deslindes del inmueble, su nombre si lo tiene, superficie aproximada, y la inscripción anterior si se conoce. Deben advertir que si no se presenta oposición dentro de 60 días hábiles desde la última publicación, se ordenará la inscripción a nombre del solicitante.

Requisitos para el Solicitante:

Varios aspectos que el poseedor material debe cumplir y acreditar:

• Ser poseedor material de una pequeña propiedad raíz urbana o rural, con un avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial inferior a ochocientas o trescientas ochenta unidades tributarias, respectivamente.
• Carecer de título inscrito o tener un título imperfecto.
• Acreditar la posesión material, para lo cual puede considerarse el pago del impuesto territorial si cumple ciertos requisitos de regularidad, continuidad y duración, o si se ha pagado durante los cinco años anteriores a la solicitud.
• Acompañar una declaración jurada ante notario u otro funcionario autorizado, indicando el origen de su posesión, antecedentes de poseedores anteriores (si los conoce), y si tiene conocimiento de inscripciones existentes o de otras personas con derechos sobre el predio. El hecho de que exista una inscripción anterior no significa que el poseedor material reconozca dominio ajeno.
• En áreas urbanas y rurales, acompañar un certificado de informaciones previas con fines de regularización emitido por la dirección de obras municipales.
• Acreditar que no existe juicio pendiente en su contra respecto del inmueble.

Efectos de la Inscripción:

Si la solicitud es acogida administrativamente o judicialmente (si hubo oposición), la resolución o sentencia que ordena la inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente produce efectos fundamentales:

• La resolución (o sentencia) se considera justo título.
• Una vez practicada la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, el solicitante adquiere la calidad de poseedor regular del inmueble para todos los efectos legales. Esto ocurre incluso si existían inscripciones a favor de otras personas que no hubieran sido materialmente canceladas.
• El interesado queda habilitado para ganar el dominio por prescripción. Un efecto clave del DL 2.695 es que, transcurridos dos años completos de posesión inscrita no interrumpida, contados desde la fecha de la inscripción de la resolución administrativa o judicial, el interesado se hace dueño del inmueble por prescripción. Este es un caso especial de prescripción adquisitiva, con un plazo mucho más corto que la prescripción ordinaria del Código Civil para bienes inmuebles (cinco años). La prescripción, en este caso, no se suspenderá en caso alguno durante este plazo de dos años. Una vez cumplido este plazo, el modo de adquirir el dominio es la prescripción adquisitiva.
• Prescripción de Acciones y Cancelación por Ministerio de la Ley: Expirado el plazo de dos años de posesión inscrita, prescriben las acciones emanadas de ciertos derechos reales (dominio, usufructo, uso, habitación, servidumbres activas) y el de hipotecas, relativos al inmueble inscrito según el DL. Las inscripciones anteriores de dominio sobre el inmueble, así como las de los otros derechos reales mencionados, gravámenes y prohibiciones que lo afectaban, se entienden canceladas por el solo ministerio de la ley una vez transcurrido el citado plazo.

Oposición al Procedimiento y Acciones Posteriores:

• Oposición: Terceros que se consideren afectados pueden formular oposición a la solicitud de regularización. La oposición debe presentarse ante el Ministerio desde que la solicitud es acogida a trámite y hasta 60 días hábiles después de la última publicación de aviso. La intervención judicial ocurre si se formula una “legítima oposición” . Si hay oposición, el Ministerio remite los antecedentes a un juez de letras en lo civil, y la oposición se considera una demanda judicial. El juez examinará la admisibilidad y tramitará la causa.
• Acciones de Dominio Post-Inscripción: Sin perjuicio de la oposición durante el trámite, los terceros que estimen tener derechos sobre el inmueble pueden deducir las acciones de dominio que les asistan dentro del plazo de dos años contado desde la fecha de la inscripción del inmueble practicada por resolución administrativa o judicial. Estas acciones se tramitan conforme a las reglas del juicio sumario. Si el tribunal acoge la acción, ordenará la cancelación de la inscripción practicada según el DL, y las inscripciones anteriores recobran vigencia.
• Compensación en Dinero: Los terceros que acrediten dominio u otros derechos sobre el inmueble pero no hayan ejercido las acciones de dominio oportunamente, pueden exigir que sus derechos sean compensados en dinero.

Sanciones:

El Decreto Ley contempla sanciones para quienes proporcionen datos falsos a sabiendas al solicitar la regularización o al oponerse. Se presume dolo en ciertos casos, como ser arrendatario o mero tenedor, haber reconocido dominio ajeno por escrito, o tener un juicio pendiente o sentencia condenatoria por usurpación sobre el inmueble. Si se acoge una acción penal interpuesta, el tribunal ordenará la cancelación de la inscripción.

En resumen, el sistema de regularización de la pequeña propiedad raíz bajo el DL 2.695 es un procedimiento administrativo, con intervención judicial subsidiaria en caso de oposición, que permite a los poseedores materiales sin título o con título imperfecto sanear su dominio, obteniendo una inscripción que actúa como justo título y les permite adquirir la propiedad por una prescripción especial y corta de dos años, tras lo cual las inscripciones anteriores quedan legalmente canceladas, con ciertas excepciones.